L’investissement locatif dans le logement neuf continue d’avoir les faveurs du législateur. Au régime Robien, remanié est venu s’ajouter le dispositif  «Borloo populaire ». Voici comment bénéficier au mieux des atouts de chacun.

Le projet de loi « engagement national pour le logement » (ENL), présenté par Jean-Louis Borloo, est actuellement en discussion au Sénat. Bien que ce texte ne soit pas définitivement adopté par le Parlement, il est néanmoins possible de se faire une idée assez précise des nouvelles dispositions prévues en faveur des acquéreurs d’un logement neuf destinée à la location. Le régime Robien actuel, qui permet, en contrepartie de loyers plafonnés, d’amortir jusqu'à 65% du prix d’achat d’un bien neuf, devrait être « remanié », et voir ses avantages rognés avec un amortissement maximal ramené à 50%. Parallèlement, serait crée un nouveau dispositif, le Borloo « populaire », dans lequel l’amortissement du bien serait subordonné au respect des plafonds à la fois pour les loyers et les ressources des locataires.

Espérons que l'adjectif "populaire" ne fera pas fuir les investisseurs car le nouveau dispositif semble pouvoir concilier les intérêts des bailleurs et des locataires…

Trois régimes fiscaux pour le locatif neuf jusqu’au 30 juin.

Tout d’abord, le gouvernement mettrait fin au régime Robien actuel le 30 juin 2006. Ce qui signifie que d’ici à cette date, trois dispositifs fiscaux, le Robien actuel, le Robien remanié et le Borloo populaire devraient cohabiter. Concrètement, si vous achetez avant cette date un logement dans un programme dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2005 et dont l’achèvement est prévu avant le 1^er septembre 2008, vous pourrez encore opter pour le Robien actuel. Dans ce cas, vous pourrez amortir votre bien jusqu'à 65% de sa valeur sur 15 ans sans avoir à prendre en compte les ressources de vos locataires puisque seuls les loyers sont plafonnés. Cependant, il conviendra de toujours vérifier que les loyers du marché correspondent à peu près aux loyers plafonds. Attention aux professionnels peu scrupuleux qui essaieront de vendre leurs produits avant la fin de ce dispositif sur la base de loyers correspondant aux maxima Robien, mais pas du tout à ceux du marché. Avant de vous précipiter sur les derniers programmes Robien, renseignez-vous auprès des agences immobilières ou des notaires sur les loyers réellement pratiqués.

Enfin, à compter du 1^er juillet, vous n’aurez plus le choix qu’entre le Borloo populaire et le Robien remanié.

Le nouvel amortissement Robien limité à 50% du prix du bien.

Le Robien remanié verrait sa durée maximale d’amortissement passer de 15 à9 ans : 6% pendant les 7 premières années et 4% les deux suivantes. Dans ces conditions, l’amortissement ne devrait plus représenter que 50% de l’investissement total. Comme dans le système actuel, l’amortissement s’imputerait d’abord sur les loyers puis sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Pour remédier au problème des plafonds de loyers nettement supérieurs à ceux du marché, les pouvoirs publics devraient redéfinir les zones géographiques et les maxima de loyers.

• Les contours et les loyers de la zone A, qui comprend l’Ile de France, la Cote d’Azur et le Genevois français, resteraient inchangés.

• La zone B comprendrait les communes de plus de 150 000 habitants (loyers plafonnés à 13,82 €/m2) et de l’autre, une zone B’ regrouperait celles de moins de 150 000 habitants (loyers plafonds abaissés à 11 €/m2).

• Le reste du territoire relèverait de la zone C, qui devrait voir ses maxima revus à la baisse : de 9.94 à 8 €/m2.

Les montants définitifs de ces plafonds seront fixés par décret. Enfin, l’abattement forfaitaire de 6% applicable sur les loyers Robien ayant été supprimé par la dernière loi de finances, vous pourrez déduire les frais inclus dans l’ancien abattement forfaitaire (frais de gestion et d’assurance loyers impayés, notamment) pour leur montant réel. Ce qui peut correspondre à 7 ou 8% du montant des loyers si vous faites gérer votre bien par un professionnel et à 10% si vous souscrivez, en plus, une assurance contre les loyers impayés.

Le Borloo populaire : amortir jusqu’à 65% du prix de l’investissement.

En l’état actuel du projet, le dispositif Borloo populaire devrait permettre aux bailleurs d’amortir jusqu’à 65% de leur investissement sur 15 ans :

    - 6% du prix d’achat par an pendant 7 ans

    - 4% pendant 2 ans

    - 2,50% pendant 6 années supplémentaires

Comme dans le Robien, actuel ou remanié, l’amortissement se déduirait des loyers puis du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Les loyers, qui seront fixés par décret une fois la loi ENL parue, devraient être plafonnés à des niveaux inférieurs d’environ 20% à ceux du Robien remanié. Soit, par exemple, 15,35 €/m2 en Île-de-France, 10.66 €/m2 dans les agglomérations de plus de 150 000 habitants, 8.80 €/m2 en zone B'.

Revenus des locataires plafonnés et abattement spécifique.

Le Borloo populaire présente deux différences fondamentales:

1. D’abord, les ressources des locataires sont plafonnées. Précisées dans un décret à paraître d’ici à l’été, elles devraient s’aligner sur les plafonds de ressources Besson majorés d’environ 20% pour tenir compte des modifications de la dernière loi de finances sur le calcul de l’impôt sur le revenu. Par conséquent, on devrait pouvoir tabler, en zone A par exemple, sur des revenus nets annuels d’environ 37 000 € pour un célibataire et de 80 000 € pour un couple avec deux enfants. Ces maxima ne semblent guère pénalisants puisque 85% des locataires devraient y satisfaire.

2. Les bailleurs bénéficieraient d’un abattement « spécifique » de 30% sur les loyers perçus tout en pouvant déduire les frais réels engagés, notamment pour la gestion.

Au final, un propriétaire qui délègue la gestion de son bien et qui souscrit une assurance loyers impayés pourrait donc déduire près de 40% (30% d’abattement plus 10% environ des frais de gestion) du montant de ses loyers.

Bien entendu, cette possibilité d’abattement devrait rendre le Borloo populaire particulièrement attractif.

Une rentabilité à long terme qui reste très intéressante.

Le Borloo, un bon moyen d’éponger les excédents de revenus fonciers.

Un autre atout pourrait jouer en faveur du Borloo populaire. Comme on l’a vu plus haut, les déficits fonciers peuvent s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le reliquat pouvant être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Mais vu l’importance de ces déficits (à l’amortissement s’ajoute l’abattement forfaitaire de 30%), de délai peut ne pas suffire à les absorber en totalité (notamment en cas d’achat du bien à crédit). Dans ce cas, il pourrait être intéressant de les utiliser pour diminuer le montant de bénéfices fonciers provenant d’investissements immobiliers antérieurs.

« Le Borloo populaire pourrait se révéler une excellente façon d’éponger des revenus fonciers importants ».

Pour en savoir plus ...

la Loi de Robien expliquée simplement !
Calcul réalisé selon la loi en vigueur jusqu'au 30 juin 2006.

Notre objectif, est de vous permettre de bien appréhender l'avantage fiscal de Robien, à l'aide d'une démonstration simplifiée au maximum.

Cet exemple virtuel, est réalisé selon les éléments suivants:

• vous achetez un bien immobilier neuf, d'une valeur de 100 000 €.
• vous financez cette acquisition par un crédit total, avec un taux de crédit de 4.50% annuel.
• vous louez ensuite ce bien et il vous rapporte 5% par an.

Par simplicité, on peut donc admettre que vos revenus égalent plus ou moins vos charges.

Que vous apporte donc l'avantage fiscal de Robien?

Le bénéfice de l'amortissement de Robien sera :
    (selon votre TMI, ici admis à 40 %)

• 8% pendant 5 ans, ce qui nous donne : 8% de 100 000 x 40 %
  = une économie d'impôt de 3 200.00 € par an.
• 2.5% pendant 10 ans, ce qui fait : 2.50% de 100 000 x 48.09%
  = une économie d'impôt de 1 000.00 € par an.

RESULTAT GLOBAL :

Au final, sur 15 ans, votre investissement initial de 100 000 €, grâce à l'amortissement de Robien
vous aura permis de réaliser une économie d'impôt de 26 000 € (3 200 € x 5 + 1 000 € x 10)

AVERTISSEMENT
Cet exemple n'est pas une simulation financière et n'est pas une incitation à l'investissement. Ce document a pour simple vocation la vulgarisation de la loi de Robien et il ne peut en aucun être utilisé pour faire appel à l'épargne publique.
Pour les personnes qui souhaiteraient réaliser une opération selon la loi de Robien, nous recommandons expressément de contacter des conseillers en gestion de patrimoine qualifiés.

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