La location en meublé à titre habituel, par toute personne, de chambres ou d’appartements, est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers.

Une distinction est effectuée entre les loueurs en meublé professionnels et loueurs en meublé non professionnels pour lesquels le régime d’imposition des plus-values de cession et celui de l’imputation des déficits diffèrent.

Les loueurs non professionnels (en savoir plus sur LMNP...) font l’objet de mesures restrictives en ce qui concerne l’imposition des plus-values professionnelles et les possibilités d’imputation des déficits éventuels.

2. Conditions du statut de Loueur en Meublé Professionnel

Pour les résidences sélectionnées par Dual Conseils

Le principe du schéma adopté permettant l’éligibilité au statut de LMP sera validé par des Cabinets d’avocats spécialisés (Deloitte & Touche, Le Boulc'h, SECE, etc).

Pour l’investisseur

Selon l’article 151 septies du Code Général des Impôts, la qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles ou retirent de l’activité de loueur 50% au moins de leur revenu.

Les investisseurs se voient proposés des lots qui répondent aux critères d’éligibilité au statut de Loueur en Meublé Professionnel.

Ces lots sont constitués de trois ou quatre appartements permettant d’atteindre le seuil des 23 000 € TTC de revenu locatif meublé.

L’acquisition des biens immobiliers peut se faire aussi bien au nom propre de l’investisseur que par l’intermédiaire d’une société fiscalement transparente (EURL ou SARL de famille sur option).

3. Plus-values

Les plus-values des loueurs professionnels sont soumises :

- au régime des plus-values et moins-values professionnelles à court terme ou à long terme si les recettes de la location excèdent un plafond fixé au double de la limite du micro BIC (soit 250 000 €).

- au régime des plus-values des petites entreprises si les recettes n’excèdent pas ce plafond : exonération pure et simple, sauf si l’activité est exercée depuis moins de cinq ans, auquel cas la plus-value est taxable selon le régime du court terme ou du long terme.

4. Imputation et report des déficits issus des amortissements

Outre sa justification économique, l’amortissement s’impose dès lors que l’un des objectifs poursuivis est la défiscalisation du revenu global par remontée de déficits. Les taux ne sont pas fixés par la loi, mais en fonction de la durée normale d’utilisation.

Il est généralement admis de pratiquer pour les immeubles un taux linéaire de 4% sur une durée de 25 ans. Pour les meubles, le taux praticable est de 20% et exclusivement linéaire. En ce qui concerne les travaux, ils sont amortissables sur 25 ans en linéaire.

Pour la détermination des revenus imposables -- en savoir plus... (...)

Elle ne frappe pas les loueurs en meublé professionnels, qui conservent la possibilité d’imputation -- en savoir plus... (...)

5. Taxe sur la valeur Ajoutée

L’article 48 de la loi de finances rectificative pur 1990 (loi n° 90-1169 du 29 décembre 1990) exonère de la TVA sans possibilité d’option les locations, réalisées à compter du 1er janvier 1991, de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.

Cette exonération, qui devient le principe, comporte des exceptions. Elle ne s’applique pas :

-- en savoir plus... (...)

6. Impôt de solidarité sur la fortune

Les biens immobiliers affectés à la location constituent un élément du patrimoine privé du loueur, passible par conséquent de l’impôt de solidarité sur la fortune, dès lors que le patrimoine taxable dépasse 720 000 €. Dans le cas du loueur en meublé professionnel, il convient de déterminer si ce patrimoine peut être qualifié de bien professionnel exonéré d’impôt de solidarité sur la fortune.

-- en savoir plus... (...)

Voici donc une définition du loueur en meublé professionnel qui diffère de celle donnée par l’article 151 septies du CGI qui prévoit que les conditions sont alternatives et non cumulatives.

Ainsi donc, un contribuable sans autre activité -- en savoir plus... (...)

7. Aspect social du LMP : le régime des travailleurs non salariés

Le loueur en meublé professionnel, soumis fiscalement au régime des bénéfices industriels et commerciaux, est considéré au plan social comme un commerçant, il relève donc du régime des travailleurs non salariés (TNS). Ceci est vrai qu’il exerce -- en savoir plus... (...)

(...) Il s’agit là d’un avantage non négligeable de la location en meublé professionnel qui génère souvent des déficits en phase de constitution du patrimoine immobilier.

8. Transmission du patrimoine géré en LMP

Deux cas de figures peuvent se présenter quant à la structure de détention du patrimoine LMP : en nom propre (immatriculation de l’investisseur au RCS) ou par l’intermédiaire d’une société fiscalement transparente (EURL, SARL ou SNC).

Dans les deux cas, un régime de faveur est prévu exonérant de droits de succession à hauteur de 50% sans plafonnement, la valeur des parts ou l’actif inscrit à l’actif de l’entreprise individuelle.

Cette exonération est subordonnée à des conditions tenant à un engagement de conservation des parts et sur une fraction minimale de parts concernées.

Le paiement des droits relatifs à la transmission d’une entreprise ou d’une société non cotée peut être différé pendant cinq ans (versement annuel des seuls intérêts du crédit) et, à l’expiration de ce délai, être fractionné sur dix ans à raison de 1/20èmè tous les six mois assorti d’un intérêt exigible semestriellement.

La principale condition au bénéfice de ce régime très favorable est la détention par le bénéficiaire d’au moins 5% des titres de la société.

Par ailleurs, dès lors que la société est soumise à l’impôt -- en savoir plus... (...)

Régime fiscal permettant de défiscaliser le revenu global mais également les revenus de l’opération, tout en bénéficiant de règles très avantageuses en terme de transmission et d’imposition des plus-values. Toutefois, il reste réservé à des investisseurs ayant la possibilité de faire un investissement suffisant pour atteindre le seuil de 23 000 € de loyer annuel.

Un des meilleurs avantage fiscal pour se constituer un complément de retraite.

Nous ne mettons plus ce site à jour, nous fonctionnons au cas par cas,
merci de nous CONTACTER.

Septembre 2009 - Le régime de la location meublée éclairci

(Agefi – PT)

Une instruction administrative du 28 juillet dernier revient sur le régime fiscal des loueurs en meublé qui a été aménagé par les lois de Finances pour 2009 (1).

Location meublée et parahôtellerie.
L’administration apporte des précisions sur le champ d’application du régime de la location meublée et le distingue du régime de parahôtellerie. Ainsi, lorsque les services en sus de l’hébergement - petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge ou réception même non personnalisée - sont proposés à titre accessoire et dans des conditions différentes des établissements hôteliers, l'activité relève bel et bien du régime de la location meublée. Si ces prestations sont fournies par un exploitant, le bailleur doit conclure avec celui-ci un contrat de louage de choses, et non de services, et il ne doit pas être intéressé aux résultats de l’exploitant.

Locaux de services.
Le texte clarifie également les effets de l’acquisition de locaux de services (restaurant…). « Etant donné que les parties communes représentent une part importante des surfaces dans les résidences, la crainte était qu’en cas d’acquisition de ces parties par l’investisseur, l’administration fiscale ventile les loyers entre les parties privatives et communes et considère que ces dernières ne bénéficient pas du régime de la location meublée, explique Régis Pujol, notaire. L’instruction admet clairement que ces parties sont nécessaires à l’exploitation et qu’elles peuvent être louées par le bailleur sous conditions, ce qui renforce la sécurité d’un tel investissement. »
Pour relever du régime de la location meublée, le texte pose ainsi trois conditions. Premièrement, la location porte sur des locaux à usage d’habitation sans autre prestation. Deuxièmement, la location des parties communes doit être accessoire et ne pas être rémunérée - cette condition est satisfaite dès lors que les loyers des parties privatives représentent bien le prix du marché. Enfin, le bailleur ne doit pas participer à la gestion ou aux résultats de l’exploitation.
Cette dernière exigence risque de poser problème. En effet, certains exploitants proposent désormais un loyer indexé sur le chiffre d’affaires, notamment en raison des conditions plus difficiles de marché. « Le bailleur connaît pourtant cet aléa, mais l’instruction n’admet pas les loyers intéressés, regrette Régis Pujol. Cela dit, seuls les LMP d’une part et les LMNP investissant en résidences éligibles au Censi/Bouvard (2), d’autre part, sont susceptibles d’être gênés par cet interdit. »

Fin du LMP pour les retraités.
Depuis la loi de Finances pour 2009, trois conditions cumulatives sont à respecter pour être loueur en meublé professionnel : un membre au moins du foyer fiscal inscrit au registre du commerce et des sociétés, 23.000 euros TTC de recettes annuelles de location meublée, prépondérance de ces recettes sur les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
L’instruction confirme bel et bien la fin du statut LMP pour bon nombre de loueurs retraités puisqu’elle inclut les pensions et rentes viagères dans les traitements et salaires à comparer aux recettes locatives. « Cette mesure est critiquable car les pensions de retraite ne constituent pas des revenus d’activité. De plus, elle est difficile à comprendre par le contribuable puisque pour l’ISF, où une comparaison similaire est à opérer, les pensions de retraite ne sont pas prises en compte », estime Jean-Louis Le Boulc’h, avocat au sein du cabinet Agika.

LMP et ISF.
Il est donc possible d’être LMP au titre de l’ISF et de ne pas l’être pour le calcul de l’impôt sur le revenu. « Il est toujours possible d’être exonéré de l’ISF dans les mêmes conditions qu’auparavant. Toutefois, l’instruction manque de précisions concernant l’ISF, souligne Yves Bernard, expert-comptable. En effet, pour être qualifié de LMP au sens des bénéfices industriels et commerciaux, l’inscription d’un seul membre du foyer suffit, ce qui n’est pas précisé au sens de l’ISF. Ainsi, Monsieur et Madame doivent-ils tous deux être inscrits pour bénéficier de l’exonération de leur bien ?

De LMP à LMNP.
Pour apprécier l’un des critères du LMP - la prépondérance des recettes locatives par rapport aux autres revenus - la loi a aménagé un mécanisme transitoire qui est illustré dans l’instruction. « Le calcul de la mesure transitoire reste fastidieux car il s’effectue immeuble par immeuble et par période de douze mois, et non par année civile », relève Yves Bernard.
L’instruction précise que le changement de qualité de LMP à LMNP n’entraîne pas les conséquences fiscales d’une cessation d’activité.
« Il faut identifier les conséquences de la perte du statut de LMP. Pour nombre de loueurs en meublé, elles seront quasi inexistantes, notamment lorsqu’ils ont d’ores et déjà imputé les déficits fiscaux et que l’investissement a été réalisé dans l’optique de préparation à la retraite », considère Jean-Louis Le Boulc’h.« En revanche, il y a une différence de traitement des plus-values entre les LMP qui ont vendu avant le 1er janvier 2009 et ceux qui vendent après cette date, poursuit l’avocat. Les personnes qui ont réalisé des achats à Courchevel, à Megève ou à Saint-Tropez, par exemple, pourront effectivement constater des plus-values importantes. Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour conserver le statut LMP. Ainsi, les contribuables qui exercent leur activité en société peuvent privilégier une stratégie de distribution de dividendes, lesquels ne sont pas pris en compte dans le calcul comparatif ; d’autres peuvent envisager d’affecter à la location meublée des appartements loués nus, ou encore réaliser de nouvelles acquisitions en comparant avec l’intérêt du dispositif Bouvard. »

Régime des plus-values.
L’administration apporte quelques commentaires sur l’impact de la modification du statut, s’agissant de la situation des déficits, et éclaircit également le sort des plus-values (lire l'encadré). « La règle est simple, considère Régis Pujol. En cas de cession d’un immeuble, le régime des plus-values applicable dépendra de la qualité du loueur l’année de la vente, ce qui ouvre la porte à des arbitrages relativement faciles, si l’on prend soin cependant à ne pas passer les bornes de l’abus de droit. »Comme le caractère professionnel ou non du loueur en meublé n’est pas toujours connu lors de la cession, il peut être admis que s’applique le régime des plus-values découlant du statut de l’année précédente. En cas de modification de la qualité, une régularisation sera réalisée lors de l’imposition des revenus de l’année de cession.
Par ailleurs, lors de l’acquisition d’un bien, le LMP a dû choisir le régime des frais d’acquisition : soit ces derniers sont immobilisés, soit ils sont passés en charges.« Cette option est irrévocable et peut poser problème lors d’un changement de statut, relève Yves Bernard. Ainsi, de nombreux LMP ont opté pour les charges et s’ils deviennent LMNP et souhaitent effectuer un nouvel investissement, les frais d’acquisition seront passés en charges alors qu’il pourrait être préférable de les immobiliser. »

Amortissement.
L’instruction porte également sur une mesure du dispositif Bouvard (LMNP en réduction d'impôt), lequel fera également l’objet d’une instruction. Ainsi, les meubles restent amortis dans les conditions de droit commun. La limitation de la déductibilité des amortissements, qui portent sur le prix de revient du bien retenu pour le calcul de la réduction d’impôt, s’applique pendant toute la durée de l’amortissement. Ces amortissements non déductibles sont ainsi perdus définitivement, y compris si le contribuable devient LMP.
(1) BOI4 F-3-09 du 28 juillet 2009 / article 90 de la loi de Finances pour 2009 n°2008-1425 et article 15 de la deuxième loi de Finances rectificative pour 2009 n°2009-431.
(2) Le dispositif Bouvard en LMNP ouvre droit à une réduction d'impôt de 25 % : art. 199 sexicies du CGI.