1. Règles générales
La location en meublé à titre habituel, par toute personne, de
chambres ou d’appartements, est une activité commerciale. Cette
activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie
des BIC et non de celle des revenus fonciers.
Une distinction est effectuée entre les loueurs en meublé
professionnels et loueurs en meublé non professionnels pour lesquels
le régime d’imposition des plus-values de cession et celui de
l’imputation des déficits diffèrent.
Les loueurs non professionnels
(en
savoir plus sur LMNP...) font l’objet de mesures
restrictives en ce qui concerne l’imposition des plus-values
professionnelles et les possibilités d’imputation des déficits
éventuels.
2. Conditions du statut de Loueur en Meublé Professionnel
Pour les résidences sélectionnées par Dual Conseils
Le principe du schéma adopté permettant l’éligibilité au statut
de LMP sera validé par des Cabinets d’avocats spécialisés (Deloitte
& Touche, Le Boulc'h, SECE, etc).
Pour l’investisseur
Selon l’article 151 septies du Code Général des Impôts, la
qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui sont
inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés
et qui réalisent plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles ou
retirent de l’activité de loueur 50% au moins de leur revenu.
Les investisseurs se voient proposés des lots qui répondent aux
critères d’éligibilité au statut de Loueur en Meublé Professionnel.
Ces lots sont constitués de trois ou quatre appartements
permettant d’atteindre le seuil des 23 000 € TTC de revenu locatif
meublé.
L’acquisition des biens immobiliers peut se faire aussi bien au
nom propre de l’investisseur que par l’intermédiaire d’une société
fiscalement transparente (EURL ou SARL de famille sur option).
3. Plus-values
Les plus-values des loueurs professionnels sont soumises :
- au régime des plus-values et moins-values professionnelles à
court terme ou à long terme si les recettes de la location excèdent
un plafond fixé au double de la limite du micro BIC (soit 250 000
€).
- au régime des plus-values des petites entreprises si les
recettes n’excèdent pas ce plafond : exonération pure et simple,
sauf si l’activité est exercée depuis moins de cinq ans, auquel cas
la plus-value est taxable selon le régime du court terme ou du long
terme.
4. Imputation et report des déficits issus des amortissements
Outre sa justification économique, l’amortissement s’impose dès
lors que l’un des objectifs poursuivis est la défiscalisation du
revenu global par remontée de déficits. Les taux ne sont pas fixés
par la loi, mais en fonction de la durée normale d’utilisation.
Il est généralement admis de pratiquer pour les immeubles un taux
linéaire de 4% sur une durée de 25 ans. Pour les meubles, le taux
praticable est de 20% et exclusivement linéaire. En ce qui concerne
les travaux, ils sont amortissables sur 25 ans en linéaire.
Pour la détermination des revenus imposables --
en savoir plus... (...)
Elle ne frappe pas les loueurs en meublé professionnels, qui
conservent la possibilité d’imputation --
en savoir plus... (...)
5. Taxe sur la valeur Ajoutée
L’article 48 de la loi de finances rectificative pur 1990 (loi n°
90-1169 du 29 décembre 1990) exonère de la TVA sans possibilité
d’option les locations, réalisées à compter du 1er janvier 1991, de
logements meublés ou garnis à usage d’habitation.
Cette exonération, qui devient le principe, comporte des
exceptions. Elle ne s’applique pas :
-- en savoir plus...
(...)
6. Impôt de solidarité sur la fortune
Les biens immobiliers affectés à la location constituent un
élément du patrimoine privé du loueur, passible par conséquent de
l’impôt de solidarité sur la fortune, dès lors que le patrimoine
taxable dépasse 720 000 €. Dans le cas du loueur en meublé
professionnel, il convient de déterminer si ce patrimoine peut être
qualifié de bien professionnel exonéré d’impôt de solidarité sur la
fortune.
-- en savoir plus...
(...)
Voici donc une définition du loueur en meublé professionnel qui
diffère de celle donnée par l’article 151 septies du CGI qui prévoit
que les conditions sont alternatives et non cumulatives.
Ainsi donc, un contribuable sans autre activité --
en savoir plus... (...)
7. Aspect social du LMP : le régime des travailleurs non
salariés
Le loueur en meublé professionnel, soumis fiscalement au régime
des bénéfices industriels et commerciaux, est considéré au plan
social comme un commerçant, il relève donc du régime des
travailleurs non salariés (TNS). Ceci est vrai qu’il exerce --
en savoir plus... (...)
(...) Il s’agit là d’un avantage non négligeable de la location en
meublé professionnel qui génère souvent des déficits en phase de
constitution du patrimoine immobilier.
8. Transmission du patrimoine géré en LMP
Deux cas de figures peuvent se présenter quant à la structure de
détention du patrimoine LMP : en nom propre (immatriculation de
l’investisseur au RCS) ou par l’intermédiaire d’une société
fiscalement transparente (EURL, SARL ou SNC).
Dans les deux cas, un régime de faveur est prévu exonérant de
droits de succession à hauteur de 50% sans plafonnement, la valeur
des parts ou l’actif inscrit à l’actif de l’entreprise individuelle.
Cette exonération est subordonnée à des conditions tenant à un
engagement de conservation des parts et sur une fraction minimale de
parts concernées.
Le paiement des droits relatifs à la transmission d’une
entreprise ou d’une société non cotée peut être différé pendant cinq
ans (versement annuel des seuls intérêts du crédit) et, à
l’expiration de ce délai, être fractionné sur dix ans à raison de
1/20èmè tous les six mois assorti d’un intérêt exigible
semestriellement.
La principale condition au bénéfice de ce régime très favorable
est la détention par le bénéficiaire d’au moins 5% des titres de la
société.
Par ailleurs, dès lors que la société est soumise à l’impôt --
en savoir plus... (...)
SYNTHESE
Régime fiscal permettant de défiscaliser le revenu
global mais également les revenus de l’opération, tout en
bénéficiant de règles très avantageuses en terme de
transmission et d’imposition des plus-values. Toutefois, il
reste réservé à des investisseurs ayant la possibilité de
faire un investissement suffisant pour atteindre le seuil de
23 000 € de loyer annuel.
Un des meilleurs avantage fiscal pour se
constituer un complément de retraite.
Nous ne mettons plus ce
site à jour, nous fonctionnons au cas par cas,
merci de nous CONTACTER. Septembre 2009 -
Le régime de la location meublée éclairci
(Agefi – PT)
Réformé par la loi de Finances pour 2009, le statut du loueur en
meublé professionnel est désormais réservé aux personnes réalisant
cette activité à titre principal Une instruction précise le champ
d’application de la location meublée et les conséquences du
changement de qualité de professionnel en non-professionnel
Une instruction administrative du 28 juillet dernier revient sur
le régime fiscal des loueurs en meublé qui a été aménagé par les
lois de Finances pour 2009 (1).
Location meublée et parahôtellerie.
L’administration apporte des précisions sur le champ d’application
du régime de la location meublée et le distingue du régime de
parahôtellerie. Ainsi, lorsque les services en sus de l’hébergement
- petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge ou
réception même non personnalisée - sont proposés à titre accessoire
et dans des conditions différentes des établissements hôteliers,
l'activité relève bel et bien du régime de la location meublée. Si
ces prestations sont fournies par un exploitant, le bailleur doit
conclure avec celui-ci un contrat de louage de choses, et non de
services, et il ne doit pas être intéressé aux résultats de
l’exploitant.
Locaux de services.
Le texte clarifie également les effets de l’acquisition de locaux de
services (restaurant…). « Etant donné que les parties communes
représentent une part importante des surfaces dans les résidences,
la crainte était qu’en cas d’acquisition de ces parties par
l’investisseur, l’administration fiscale ventile les loyers entre
les parties privatives et communes et considère que ces dernières ne
bénéficient pas du régime de la location meublée, explique Régis
Pujol, notaire. L’instruction admet clairement que ces parties
sont nécessaires à l’exploitation et qu’elles peuvent être louées
par le bailleur sous conditions, ce qui renforce la sécurité d’un
tel investissement. »
Pour relever du régime de la location meublée, le texte pose
ainsi trois conditions. Premièrement, la location porte sur des
locaux à usage d’habitation sans autre prestation. Deuxièmement, la
location des parties communes doit être accessoire et ne pas être
rémunérée - cette condition est satisfaite dès lors que les loyers
des parties privatives représentent bien le prix du marché. Enfin,
le bailleur ne doit pas participer à la gestion ou aux résultats de
l’exploitation.
Cette dernière exigence risque de poser problème. En effet, certains
exploitants proposent désormais un loyer indexé sur le chiffre
d’affaires, notamment en raison des conditions plus difficiles de
marché. « Le bailleur connaît pourtant cet aléa, mais
l’instruction n’admet pas les loyers intéressés, regrette Régis
Pujol. Cela dit, seuls les LMP d’une part et les LMNP
investissant en résidences éligibles au Censi/Bouvard (2),
d’autre part, sont susceptibles d’être gênés par cet interdit. »
Fin du LMP pour les retraités.
Depuis la loi de Finances pour 2009, trois conditions cumulatives
sont à respecter pour être loueur en meublé professionnel : un
membre au moins du foyer fiscal inscrit au registre du commerce et
des sociétés, 23.000 euros TTC de recettes annuelles de location
meublée, prépondérance de ces recettes sur les autres revenus
d’activité du foyer fiscal.
L’instruction confirme bel et bien la fin du statut LMP pour bon
nombre de loueurs retraités puisqu’elle inclut les pensions et
rentes viagères dans les traitements et salaires à comparer aux
recettes locatives. « Cette mesure est critiquable car les
pensions de retraite ne constituent pas des revenus d’activité. De
plus, elle est difficile à comprendre par le contribuable puisque
pour l’ISF, où une comparaison similaire est à opérer, les pensions
de retraite ne sont pas prises en compte », estime Jean-Louis Le
Boulc’h, avocat au sein du cabinet Agika.
LMP et ISF.
Il est donc possible d’être LMP au titre de l’ISF et de ne pas
l’être pour le calcul de l’impôt sur le revenu. « Il est toujours
possible d’être exonéré de l’ISF dans les mêmes conditions
qu’auparavant. Toutefois, l’instruction manque de précisions
concernant l’ISF, souligne Yves Bernard, expert-comptable. En
effet, pour être qualifié de LMP au sens des bénéfices industriels
et commerciaux, l’inscription d’un seul membre du foyer suffit, ce
qui n’est pas précisé au sens de l’ISF. Ainsi, Monsieur et Madame
doivent-ils tous deux être inscrits pour bénéficier de l’exonération
de leur bien ?
De LMP à LMNP.
Pour apprécier l’un des critères du LMP - la prépondérance des
recettes locatives par rapport aux autres revenus - la loi a aménagé
un mécanisme transitoire qui est illustré dans l’instruction. «
Le calcul de la mesure transitoire reste fastidieux car il
s’effectue immeuble par immeuble et par période de douze mois, et
non par année civile », relève Yves Bernard.
L’instruction précise que le changement de qualité de LMP à LMNP
n’entraîne pas les conséquences fiscales d’une cessation d’activité.
« Il faut identifier les conséquences de la perte du statut de
LMP. Pour nombre de loueurs en meublé, elles seront quasi
inexistantes, notamment lorsqu’ils ont d’ores et déjà imputé les
déficits fiscaux et que l’investissement a été réalisé dans
l’optique de préparation à la retraite », considère Jean-Louis
Le Boulc’h.« En revanche, il y a une différence de traitement des
plus-values entre les LMP qui ont vendu avant le 1er janvier 2009 et
ceux qui vendent après cette date, poursuit l’avocat. Les
personnes qui ont réalisé des achats à Courchevel, à Megève ou à
Saint-Tropez, par exemple, pourront effectivement constater des
plus-values importantes. Plusieurs solutions peuvent être envisagées
pour conserver le statut LMP. Ainsi, les contribuables qui exercent
leur activité en société peuvent privilégier une stratégie de
distribution de dividendes, lesquels ne sont pas pris en compte dans
le calcul comparatif ; d’autres peuvent envisager d’affecter à la
location meublée des appartements loués nus, ou encore réaliser de
nouvelles acquisitions en comparant avec l’intérêt du dispositif
Bouvard. »
Régime des plus-values.
L’administration apporte quelques commentaires sur l’impact de la
modification du statut, s’agissant de la situation des déficits, et
éclaircit également le sort des plus-values (lire l'encadré).
« La règle est simple, considère Régis Pujol. En cas de
cession d’un immeuble, le régime des plus-values applicable dépendra
de la qualité du loueur l’année de la vente, ce qui ouvre la porte à
des arbitrages relativement faciles, si l’on prend soin cependant à
ne pas passer les bornes de l’abus de droit. »Comme le caractère
professionnel ou non du loueur en meublé n’est pas toujours connu
lors de la cession, il peut être admis que s’applique le régime des
plus-values découlant du statut de l’année précédente. En cas de
modification de la qualité, une régularisation sera réalisée lors de
l’imposition des revenus de l’année de cession.
Par ailleurs, lors de l’acquisition d’un bien, le LMP a dû choisir
le régime des frais d’acquisition : soit ces derniers sont
immobilisés, soit ils sont passés en charges.« Cette option est
irrévocable et peut poser problème lors d’un changement de statut,
relève Yves Bernard. Ainsi, de nombreux LMP ont opté pour les
charges et s’ils deviennent LMNP et souhaitent effectuer un nouvel
investissement, les frais d’acquisition seront passés en charges
alors qu’il pourrait être préférable de les immobiliser. »
Amortissement.
L’instruction porte également sur une mesure du dispositif Bouvard
(LMNP en réduction d'impôt), lequel fera également l’objet d’une
instruction. Ainsi, les meubles restent amortis dans les conditions
de droit commun. La limitation de la déductibilité des
amortissements, qui portent sur le prix de revient du bien retenu
pour le calcul de la réduction d’impôt, s’applique pendant toute la
durée de l’amortissement. Ces amortissements non déductibles sont
ainsi perdus définitivement, y compris si le contribuable devient
LMP.
(1) BOI4 F-3-09 du 28 juillet 2009 / article 90 de la loi de
Finances pour 2009 n°2008-1425 et article 15 de la deuxième loi de
Finances rectificative pour 2009 n°2009-431.
(2) Le dispositif Bouvard en LMNP ouvre droit à une réduction
d'impôt de 25 % : art. 199 sexicies du CGI.
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