La location en meublé à titre habituel, par toute personne, de chambres ou d’appartements, est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers.

Une distinction est effectuée entre les loueurs en meublé professionnels et loueurs en meublé non professionnels pour lesquels le régime d’imposition des plus-values de cession et celui de l’imputation des déficits diffèrent.

Les loueurs non professionnels (en savoir plus sur LMNP...) font l’objet de mesures restrictives en ce qui concerne l’imposition des plus-values professionnelles et les possibilités d’imputation des déficits éventuels.

2. Conditions du statut de Loueur en Meublé Professionnel

Pour les résidences sélectionnées par Dual Conseils

Le principe du schéma adopté permettant l’éligibilité au statut de LMP sera validé par des Cabinets d’avocats spécialisés (Deloitte & Touche, Le Boulc'h, SECE, etc).

Pour l’investisseur

Selon l’article 151 septies du Code Général des Impôts, la qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles ou retirent de l’activité de loueur 50% au moins de leur revenu.

Les investisseurs se voient proposés des lots qui répondent aux critères d’éligibilité au statut de Loueur en Meublé Professionnel.

Ces lots sont constitués de trois ou quatre appartements permettant d’atteindre le seuil des 23 000 € TTC de revenu locatif meublé.

L’acquisition des biens immobiliers peut se faire aussi bien au nom propre de l’investisseur que par l’intermédiaire d’une société fiscalement transparente (EURL ou SARL de famille sur option).

3. Plus-values

Les plus-values des loueurs professionnels sont soumises :

- au régime des plus-values et moins-values professionnelles à court terme ou à long terme si les recettes de la location excèdent un plafond fixé au double de la limite du micro BIC (soit 250 000 €).

- au régime des plus-values des petites entreprises si les recettes n’excèdent pas ce plafond : exonération pure et simple, sauf si l’activité est exercée depuis moins de cinq ans, auquel cas la plus-value est taxable selon le régime du court terme ou du long terme.

4. Imputation et report des déficits issus des amortissements

Outre sa justification économique, l’amortissement s’impose dès lors que l’un des objectifs poursuivis est la défiscalisation du revenu global par remontée de déficits. Les taux ne sont pas fixés par la loi, mais en fonction de la durée normale d’utilisation.

Il est généralement admis de pratiquer pour les immeubles un taux linéaire de 4% sur une durée de 25 ans. Pour les meubles, le taux praticable est de 20% et exclusivement linéaire. En ce qui concerne les travaux, ils sont amortissables sur 25 ans en linéaire.

Pour la détermination des revenus imposables -- en savoir plus... (...)

Elle ne frappe pas les loueurs en meublé professionnels, qui conservent la possibilité d’imputation -- en savoir plus... (...)

5. Taxe sur la valeur Ajoutée

L’article 48 de la loi de finances rectificative pur 1990 (loi n° 90-1169 du 29 décembre 1990) exonère de la TVA sans possibilité d’option les locations, réalisées à compter du 1er janvier 1991, de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.

Cette exonération, qui devient le principe, comporte des exceptions. Elle ne s’applique pas :

-- en savoir plus... (...)

6. Impôt de solidarité sur la fortune

Les biens immobiliers affectés à la location constituent un élément du patrimoine privé du loueur, passible par conséquent de l’impôt de solidarité sur la fortune, dès lors que le patrimoine taxable dépasse 720 000 €. Dans le cas du loueur en meublé professionnel, il convient de déterminer si ce patrimoine peut être qualifié de bien professionnel exonéré d’impôt de solidarité sur la fortune.

-- en savoir plus... (...)

Voici donc une définition du loueur en meublé professionnel qui diffère de celle donnée par l’article 151 septies du CGI qui prévoit que les conditions sont alternatives et non cumulatives.

Ainsi donc, un contribuable sans autre activité -- en savoir plus... (...)

7. Aspect social du LMP : le régime des travailleurs non salariés

Le loueur en meublé professionnel, soumis fiscalement au régime des bénéfices industriels et commerciaux, est considéré au plan social comme un commerçant, il relève donc du régime des travailleurs non salariés (TNS). Ceci est vrai qu’il exerce -- en savoir plus... (...)

(...) Il s’agit là d’un avantage non négligeable de la location en meublé professionnel qui génère souvent des déficits en phase de constitution du patrimoine immobilier.

8. Transmission du patrimoine géré en LMP

Deux cas de figures peuvent se présenter quant à la structure de détention du patrimoine LMP : en nom propre (immatriculation de l’investisseur au RCS) ou par l’intermédiaire d’une société fiscalement transparente (EURL, SARL ou SNC).

Dans les deux cas, un régime de faveur est prévu exonérant de droits de succession à hauteur de 50% sans plafonnement, la valeur des parts ou l’actif inscrit à l’actif de l’entreprise individuelle.

Cette exonération est subordonnée à des conditions tenant à un engagement de conservation des parts et sur une fraction minimale de parts concernées.

Le paiement des droits relatifs à la transmission d’une entreprise ou d’une société non cotée peut être différé pendant cinq ans (versement annuel des seuls intérêts du crédit) et, à l’expiration de ce délai, être fractionné sur dix ans à raison de 1/20èmè tous les six mois assorti d’un intérêt exigible semestriellement.

La principale condition au bénéfice de ce régime très favorable est la détention par le bénéficiaire d’au moins 5% des titres de la société.

Par ailleurs, dès lors que la société est soumise à l’impôt -- en savoir plus... (...)

Régime fiscal permettant de défiscaliser le revenu global mais également les revenus de l’opération, tout en bénéficiant de règles très avantageuses en terme de transmission et d’imposition des plus-values. Toutefois, il reste réservé à des investisseurs ayant la possibilité de faire un investissement suffisant pour atteindre le seuil de 23 000 € de loyer annuel.

Un des meilleurs avantage fiscal pour se constituer un complément de retraite.