Au regard de l’ISF, le local loué meublé
est compris dans votre patrimoine imposable.
Les plus-values et moins-values réalisées
relèvent du régime des plus-values privées:
-
Les plus-values à court terme sont celles
réalisées dans les 2 ans suivant l’acquisition. Après
application d’un abattement de 6 000 F par an, elles
sont ajoutées au revenu imposable.
-
Les plus-values à long terme sont celles
réalisées plus de 2 ans après l’acquisition :
-
Le prix de revient du bien cédé fait l’objet
d’une revalorisation (fonction de la variation de l’indice
des prix à la consommation depuis la date d’acquisition).
-
La plus-value obtenue est elle-même
réduite par application d’un abattement forfaitaire par
année de détention au-delà de la 2ème année.
Pour le calcul de l’impôt sur le revenu;
un système spécial de prise en compte de la plus-value
(division par 5) permet d’atténuer la progressivité du
barème à l’égard de ladite plus-value.
SYNTHESE
Le régime L.M.N.P. est particulièrement
adapté aux investisseurs souhaitant se constituer un revenu
complémentaire défiscalisé.
Nous ne mettons plus ce site
à jour, nous fonctionnons au cas par cas,
merci de nous CONTACTER.
Septembre 2009 - Le régime de la location meublée éclairci
(Agefi – PT)
Réformé par la loi de Finances pour 2009, le statut du loueur
en meublé professionnel est désormais réservé aux personnes
réalisant cette activité à titre principal Une instruction précise
le champ d’application de la location meublée et les conséquences
du changement de qualité de professionnel en non-professionnel
Une instruction administrative du 28 juillet dernier revient
sur le régime fiscal des loueurs en meublé qui a été aménagé par
les lois de Finances pour 2009 (1).
Location meublée et parahôtellerie.
L’administration apporte des précisions sur le champ d’application
du régime de la location meublée et le distingue du régime de
parahôtellerie. Ainsi, lorsque les services en sus de
l’hébergement - petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de
linge ou réception même non personnalisée - sont proposés à titre
accessoire et dans des conditions différentes des établissements
hôteliers, l'activité relève bel et bien du régime de la location
meublée. Si ces prestations sont fournies par un exploitant, le
bailleur doit conclure avec celui-ci un contrat de louage de
choses, et non de services, et il ne doit pas être intéressé aux
résultats de l’exploitant.
Locaux de services.
Le texte clarifie également les effets de l’acquisition de locaux
de services (restaurant…). « Etant donné que les parties
communes représentent une part importante des surfaces dans les
résidences, la crainte était qu’en cas d’acquisition de ces
parties par l’investisseur, l’administration fiscale ventile les
loyers entre les parties privatives et communes et considère que
ces dernières ne bénéficient pas du régime de la location meublée,
explique Régis Pujol, notaire. L’instruction admet clairement
que ces parties sont nécessaires à l’exploitation et qu’elles
peuvent être louées par le bailleur sous conditions, ce qui
renforce la sécurité d’un tel investissement. »
Pour relever du régime de la location meublée, le texte pose
ainsi trois conditions. Premièrement, la location porte sur des
locaux à usage d’habitation sans autre prestation. Deuxièmement,
la location des parties communes doit être accessoire et ne pas
être rémunérée - cette condition est satisfaite dès lors que les
loyers des parties privatives représentent bien le prix du marché.
Enfin, le bailleur ne doit pas participer à la gestion ou aux
résultats de l’exploitation.
Cette dernière exigence risque de poser problème. En effet,
certains exploitants proposent désormais un loyer indexé sur le
chiffre d’affaires, notamment en raison des conditions plus
difficiles de marché. « Le bailleur connaît pourtant cet aléa,
mais l’instruction n’admet pas les loyers intéressés, regrette
Régis Pujol. Cela dit, seuls les LMP d’une part et les LMNP
investissant en résidences éligibles au Censi/Bouvard (2),
d’autre part, sont susceptibles d’être gênés par cet interdit. »
Fin du LMP pour les retraités.
Depuis la loi de Finances pour 2009, trois conditions cumulatives
sont à respecter pour être loueur en meublé professionnel : un
membre au moins du foyer fiscal inscrit au registre du commerce et
des sociétés, 23.000 euros TTC de recettes annuelles de location
meublée, prépondérance de ces recettes sur les autres revenus
d’activité du foyer fiscal.
L’instruction confirme bel et bien la fin du statut LMP pour bon
nombre de loueurs retraités puisqu’elle inclut les pensions et
rentes viagères dans les traitements et salaires à comparer aux
recettes locatives. « Cette mesure est critiquable car les
pensions de retraite ne constituent pas des revenus d’activité. De
plus, elle est difficile à comprendre par le contribuable puisque
pour l’ISF, où une comparaison similaire est à opérer, les
pensions de retraite ne sont pas prises en compte », estime
Jean-Louis Le Boulc’h, avocat au sein du cabinet Agika.
LMP et ISF.
Il est donc possible d’être LMP au titre de l’ISF et de ne pas
l’être pour le calcul de l’impôt sur le revenu. « Il est
toujours possible d’être exonéré de l’ISF dans les mêmes
conditions qu’auparavant. Toutefois, l’instruction manque de
précisions concernant l’ISF, souligne Yves Bernard,
expert-comptable. En effet, pour être qualifié de LMP au sens
des bénéfices industriels et commerciaux, l’inscription d’un seul
membre du foyer suffit, ce qui n’est pas précisé au sens de l’ISF.
Ainsi, Monsieur et Madame doivent-ils tous deux être inscrits pour
bénéficier de l’exonération de leur bien ?
De LMP à LMNP.
Pour apprécier l’un des critères du LMP - la prépondérance des
recettes locatives par rapport aux autres revenus - la loi a
aménagé un mécanisme transitoire qui est illustré dans
l’instruction. « Le calcul de la mesure transitoire reste
fastidieux car il s’effectue immeuble par immeuble et par période
de douze mois, et non par année civile », relève Yves Bernard.
L’instruction précise que le changement de qualité de LMP à LMNP
n’entraîne pas les conséquences fiscales d’une cessation
d’activité.
« Il faut identifier les conséquences de la perte du statut de
LMP. Pour nombre de loueurs en meublé, elles seront quasi
inexistantes, notamment lorsqu’ils ont d’ores et déjà imputé les
déficits fiscaux et que l’investissement a été réalisé dans
l’optique de préparation à la retraite », considère Jean-Louis
Le Boulc’h.« En revanche, il y a une différence de traitement
des plus-values entre les LMP qui ont vendu avant le 1er janvier
2009 et ceux qui vendent après cette date, poursuit l’avocat.
Les personnes qui ont réalisé des achats à Courchevel, à Megève ou
à Saint-Tropez, par exemple, pourront effectivement constater des
plus-values importantes. Plusieurs solutions peuvent être
envisagées pour conserver le statut LMP. Ainsi, les contribuables
qui exercent leur activité en société peuvent privilégier une
stratégie de distribution de dividendes, lesquels ne sont pas pris
en compte dans le calcul comparatif ; d’autres peuvent envisager
d’affecter à la location meublée des appartements loués nus, ou
encore réaliser de nouvelles acquisitions en comparant avec
l’intérêt du dispositif Bouvard. »
Régime des plus-values.
L’administration apporte quelques commentaires sur l’impact de la
modification du statut, s’agissant de la situation des déficits,
et éclaircit également le sort des plus-values (lire l'encadré).
« La règle est simple, considère Régis Pujol. En cas de
cession d’un immeuble, le régime des plus-values applicable
dépendra de la qualité du loueur l’année de la vente, ce qui ouvre
la porte à des arbitrages relativement faciles, si l’on prend soin
cependant à ne pas passer les bornes de l’abus de droit. »Comme
le caractère professionnel ou non du loueur en meublé n’est pas
toujours connu lors de la cession, il peut être admis que
s’applique le régime des plus-values découlant du statut de
l’année précédente. En cas de modification de la qualité, une
régularisation sera réalisée lors de l’imposition des revenus de
l’année de cession.
Par ailleurs, lors de l’acquisition d’un bien, le LMP a dû choisir
le régime des frais d’acquisition : soit ces derniers sont
immobilisés, soit ils sont passés en charges.« Cette option est
irrévocable et peut poser problème lors d’un changement de statut,
relève Yves Bernard. Ainsi, de nombreux LMP ont opté pour les
charges et s’ils deviennent LMNP et souhaitent effectuer un nouvel
investissement, les frais d’acquisition seront passés en charges
alors qu’il pourrait être préférable de les immobiliser. »
Amortissement.
L’instruction porte également sur une mesure du dispositif Bouvard
(LMNP en réduction d'impôt), lequel fera également l’objet d’une
instruction. Ainsi, les meubles restent amortis dans les
conditions de droit commun. La limitation de la déductibilité des
amortissements, qui portent sur le prix de revient du bien retenu
pour le calcul de la réduction d’impôt, s’applique pendant toute
la durée de l’amortissement. Ces amortissements non déductibles
sont ainsi perdus définitivement, y compris si le contribuable
devient LMP.
(1) BOI4 F-3-09 du 28 juillet 2009 / article 90 de la loi de
Finances pour 2009 n°2008-1425 et article 15 de la deuxième loi de
Finances rectificative pour 2009 n°2009-431.
(2) Le dispositif Bouvard en LMNP ouvre droit à une réduction
d'impôt de 25 % : art. 199 sexicies du CGI.
