« Le Risque, c’est de ne pas savoir ce que vous faites.»

Warren Buffett

loueur en meuble non professionnel

• Les éventuels déficits d’exploitation ne sont pas imputables sur le revenu global mais sont reportables (au maximum 5 ans) sur les revenus de même nature (B.I.C. non professionnels).
  Les charges à prendre en considération sont entre autres :
  

  • Les frais d’acquisition (honoraires, frais de montage, droit d’enregistrement, commissions). La déduction de ces frais peut être étalée sur 5 ans au maximum par fractions égales. Il est également possible de les imputer sur un seul exercice.
    

  • Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition.
    

  • Les charges de gestion (expert-comptable, conseil juridique, etc.).
    

  • L’impôt foncier.
    

  • Les dépenses d’entretien et de réparation.
    

  • La taxe professionnelle.
    

  • Les charges de copropriété.
    
    

• L’immeuble (hors terrain) est amorti selon la règle des amortissements différés(1) sur une durée comprise entre 20 et 30 ans .
  Le mobilier est amorti selon la règle des amortissements différés(1) sur une durée comprise entre 5 et 10 ans.
  (1) Les amortissements sont comptablement constatés tous les ans. Par contre fiscalement, ils ne sont imputables qu’à hauteur du loyer diminué des autres charges, l’excédent étant reportable sans limitation de durée. Les amortissements ne peuvent en aucun cas contribuer au déficit.
  
  

• Si le bien est donnée en location à une société d’exploitation qui le sous-loue meublé avec les services para hôteliers, le loueur en meublé non professionnel sera soumis à T.V.A. Il pourra ainsi récupérer la T.V.A. grevant son acquisition et ses charges (19,6 %), en contre partie il devra reverser celle collectée sur les loyers (5,5 %).
  La récupération de la T.V.A. (pour certains immeubles neufs) payée sur le montant d’acquisition est un avantage fiscal définitivement acquis après 20 ans de détention.
  
   

• Au regard de l’ISF, le local loué meublé est compris dans votre patrimoine imposable.
  
  

• Les plus-values et moins-values réalisées relèvent du régime des plus-values privées:
  

  • Les plus-values à court terme sont celles réalisées dans les 2 ans suivant l’acquisition. Après application d’un abattement de 6 000 F par an, elles sont ajoutées au revenu imposable.

  • Les plus-values à long terme sont celles réalisées plus de 2 ans après l’acquisition :

  • Le prix de revient du bien cédé fait l’objet d’une revalorisation (fonction de la variation de l’indice des prix à la consommation depuis la date d’acquisition).

  • La plus-value obtenue est elle-même réduite par application d’un abattement forfaitaire par année de détention au-delà de la 2ème année.
    
    

• Pour le calcul de l’impôt sur le revenu;
  un système spécial de prise en compte de la plus-value (division par 5) permet d’atténuer la progressivité du barème à l’égard de ladite plus-value.

Le régime L.M.N.P. est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant se constituer un revenu complémentaire défiscalisé.

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